15 Nov Réforme Fiscale LMNP – faut il choisir le régime fiscale du micro ou du réel
La Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) offre des avantages indéniables notamment le fait de cumuler déductibilité des charges d’amortissements et de l’exonération de plus value. Toutefois ces avantages dépendent du régime fiscale choisi.
Pour simplifier lorsque vous louez en meublé LMNP vous avez deux options fiscales :
1- Le micro : Vous bénéficiez d’un abattement de 50% (meublé classique) de vos revenus et vous êtes imposé sur les autres 50%. Cette formule est très simple (pas de comptabilité et de déclaration spécifique) mais très rarement intéressantes financièrement.
Attention avec la loi de finance 2025, l’abattement de 50% passe à 30%. De plus le plafond de 77000€ passera à 15000€. L’intérêt pour le micro est donc fortement réduit. Dans la plus part des cas il est plus intéressant d’opter pour le régime du réel. C’est un paradoxe de cette réforme.
2- Le réel : Vous ne déclarez que les revenus réellement obtenus après déduction de vos charges. Cette formule est très intéressante car elle permet de comptabiliser toutes les charges dont l’amortissement de bien immobilier. En général ce régime fiscal permet, grâce à l’amortissement, d’avoir un déficit fiscal et de ne pas payer d’impôt sur vos locations.
Par simplification beaucoup de personnes choisissent le régime du micro. Mais cela s’avère la plus part du temps une fausse bonne idée. Nous vous proposons un exemple pour illustrer cet article.
Exemple Comparaison LMNP Régime réel et Micro :
Location d’un appartement de 100 000€ financé par un emprunt de 50 000€ sur 15 ans à 3,5%. Cout du mobilier 5 000€, Loyer : 5 000€/an.
Il est également utile de rappeler qu’avec la Loi de Finance 2025, les amortissements déduits fiscalement seront réintégrés dans le calcul de la Plus Value en cas de vente. Toutefois l’abattement fiscal pour durée de détention reste acquis (Impôt sur le Revenu et Prélèvement sociaux). L’investissement LMNP reste donc un très bon support surtout pour de la détention longue durée.
Comme vous le constatez, le régime du réel, s’avère dans la grande majorité des cas, bien plus intéressant fiscalement.
Si vous avez un doute, nous vous proposons gratuitement une simulation pour déterminer le régime à adopter.